El mercado inmobiliario se encuentra en una situación difícil. Pero no todos los activos se encuentran con la misma problemática. Hay que diferenciar entre cuatro tipos de producto:
– Vivienda de primera necesidad
– Segunda residencia
– Proyectos edificados en entornos inadecuados sin ninguna lógica de mercado
– Solares urbanos
VIVIENDAS DE PRIMERA NECESIDAD
Se trata de viviendas situadas en entornos urbanos, con gran concentración de población, que comporta una demanda recurrente de nuevos hogares, y por tanto, de viviendas. También hay una gran rotación.
Este mercado se sitúa generalmente en las grandes ciudades y en zonas de gran concentración industrial, donde la demanda suele ser superior a la oferta. No suele haber mucho producto en manos de entidades financieras. De una u otra forma se van vendiendo o alquilando. Este segmento de mercado se puede llegar a alcanzar en dos o tres años, con ciertas tensiones en la falta de vivienda disponible, lo que podría provocar un cierto repunte de precios en el futuro (en función de las condiciones económicas del entorno).
SEGUNDA RESIDENCIA
Este es un tipo de producto que los bancos tienen en gran cantidad, obligados por la importante caída de ventas de los anteriores propietarios. Lentamente se van generando transacciones, con importantes bajadas de precio y buenas condiciones de financiación. Pero llegará un momento que los bancos no podrán vender más producto y no habrá demanda suficiente, y deberán ralentizar la venta. Las perspectivas es que no se absorban en muchos años (costa de Levante).
PROYECTOS CONSTRUIDOS EN ENTORNOS INADECUADOS
Se trata de promociones que se han edificado en poblaciones donde se pensaba que iban a crecer desmesuradamente, sin ninguna lógica comercial, ni de análisis de viabilidad ni ventas. El único criterio era el que imperaba antiguamente, en el que todo se vendía y la vivienda nunca bajaba, y con la convicción que cualquier construcción, aunque estuviera alejada de la ciudad o de los servicios básicos acabaría vendiéndose. Estos son los llamados «activos tóxicos». Los bancos son conscientes actualmente que deberán asumir la totalidad de su coste con cargo a resultados.
SOLARES URBANOS
En este apartado ya no se incluyen los terrenos rústicos que se calificarían directamente como producto no comercial y por supuesto fuera de mercado. Los solares urbanos van a tener una difícil resolución, puesto que se adquirieron con la previsión de un desarrollo urbanístico rápido y ello no va a suceder. A ello hay que sumar las dificultades de financiación. Sin embargo, su desarrollo vendrá motivado por la evolución de la economía y los cambios demográficos y migratorios de los próximos años.
