El usufructo de un bien inmueble es un derecho real que permite a una persona, conocida como usufructuario, disfrutar de un inmueble sin ser su propietario. La propiedad del bien recae en otra persona, denominada nudo propietario. Esto significa que el usufructuario puede hacer uso del inmueble, percibir los ingresos generados por su alquiler o beneficiarse de los frutos que produzca una finca, aunque no tenga la titularidad del bien. Así lo establece el artículo 467 del Código Civil.
Por otro lado, la nuda propiedad es el derecho del titular del inmueble, pero con la limitación de no poder disfrutar ni utilizarlo hasta que el usufructo llegue a su fin. Una vez extinguido el usufructo, el nudo propietario pasa a tener el dominio completo sobre el bien.
Tipos de usufructo
El usufructo puede clasificarse en dos modalidades principales:
- Usufructo vitalicio: Se concede por toda la vida del usufructuario y se extingue con su fallecimiento.
- Usufructo temporal: Su duración se establece previamente en el momento de su concesión. En el caso de personas jurídicas, el artículo 515 del Código Civil impone un límite máximo de 30 años.
La donación del usufructo y su fiscalidad
Según el artículo 640 del Código Civil, es posible transferir la propiedad de un bien a una persona y el usufructo a otra. Para que esta donación tenga validez legal, debe formalizarse mediante escritura pública.
Desde el punto de vista fiscal, la donación del usufructo está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por la Ley 29/1987. La base imponible del impuesto se calcula en función del valor del bien donado y la duración del usufructo. En el caso de usufructos vitalicios, su valoración suele fijarse en un 70% del valor total del inmueble, reduciéndose conforme avanza la edad del usufructuario.
Además, la liquidación del impuesto debe realizarse en la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el inmueble, aplicándose la normativa fiscal correspondiente. Si el usufructo se constituye sobre bienes inmuebles, la escritura pública que lo formaliza estará sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados.
Requisitos para la donación del usufructo
Para llevar a cabo la donación del usufructo, es necesario cumplir con los siguientes pasos:
- Otorgar la escritura pública ante notario.
- Presentar la liquidación del Impuesto sobre Donaciones ante Hacienda.
- Abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
- El donante deberá tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial obtenida.
En conclusión, el usufructo es un derecho que permite disfrutar de un inmueble sin ser su dueño, con la posibilidad de transmitirlo mediante donación. Sin embargo, este proceso implica cumplir con una serie de requisitos legales y fiscales que deben tenerse en cuenta antes de llevarlo a cabo.
Con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario, Jordi Rubio Palau, CEO de Finques Rubio y Alfa Badalona, es especialista en la compraventa y alquiler de propiedades en Santa Coloma de Gramenet, Badalona y Barcelona. Es Licenciado y Master en Administración y Dirección de Empresas, API y Administrador de Fincas colegiado y miembro de varias asociaciones inmobiliarias.
