La difícil coyuntura económica actual ha provocado cambios en muchos factores e incluso ha exterminado algunos clichés, casi todos relacionados con el mercado inmobiliario: entre otros, que el precio de la vivienda nunca baja o que es mejor comprar que alquilar. Está demostrado en diversos estudios sociológicos que España es un país de compradores y no tanto de arrendatarios, pero, desde el pinchazo de la burbuja, las difíciles posibilidades de acceder a crédito y el fuerte desempleo que azota a la población están haciendo cambiar esta tendencia. Aun así, una de las posibilidades que el estado proporcionaba al ciudadano como término medio eran las viviendas protegidas (VPO).
Si el precio del metro cuadrado de la vivienda libre era de 2.085,5 euros en 2007, el de la vivienda protegida se situaba alrededor de los 1.071 euros, una diferencia de más de 1014 euros. En el último trimestre de 2013, tras sufrir las consecuencias del estallido de la burbuja crediticia y ,consecuentemente, inmobiliaria, la diferencia entre vivienda libre y protegida se ha reducido hasta los 364 euros, ya que el precio de ésta última se ha mantenido congelado a pesar de haber pasado los años más duros de la crisis.
Las estadísticas del Ministerio de Fomento reflejan este cambio, siendo un ejemplo claro el caso de Castilla-La Mancha, donde los precios se han invertido y el metro cuadrado de las VPO supera en más de 100 euros al de la vivienda libre.
Desaparecen las ayudas
El estado de la vivienda protegida es crítico pues en la mayoría de casos carece de sentido para los compradores, que ya no cuentan con ayudas públicas para acceder a ellas, y para los promotores, que tampoco reciben subvenciones para construir dichos inmuebles.
La supresión de las ayudas se produjo mientras los precios de la vivienda libre y la VPO se asimilaban. El Gobierno suprimió las ayudas tanto a los préstamos hipotecarios para la compra de viviendas protegidas, como a la promoción de estas viviendas en propiedad en la Ley de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de la Vivienda. Ya en 2013, el Gobierno abrió la posibilidad de que los promotores pudieran descalificar viviendas protegidas sin vender, gracias a la financiación de anteriores planes estatales, para comercializar con ellas a través de alquiler y poder darles una mejor salida.
Descalificación de viviendas protegidas de nueva construcción
El Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Edificatoria, y la Regeneración y Renovación Urbanas, 2013-2016, permitió que durante un plazo máximo de tres años, se pudieran desclasificar las viviendas protegidas de nueva construcción o que habían sido rehabilitadas para finalmente destinarlas a la venta con la única condición de que hubieran transcurrido seis meses desde su calificación definitiva.
De hecho, hace tan solo ocho meses, el Gobierno incluyó en la Ley de Reforma del Alquiler la posibilidad de que las comunidades autónomas dejaran en suspenso la reserva de suelo que debía albergar nuevas edificaciones de vivienda protegida
¿Desmantelamiento de la VPO?
En este contexto, el presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, en declaraciones a Europa Press, afirma que el hecho de que no haya ayudas para la vivienda protegida hace que ésta pierda «bastante sentido» cuando los precios de la vivienda libre se aproximan a los de los pisos de protección. «La vivienda protegida tiene un marco restrictivo de acceso -el comprador no puede revender el inmueble hasta pasados unos años, por ejemplo- que si no tiene ayudas a cambio pierde todo el atractivo», añade.
El responsable de la patronal asegura que en esta situación la reserva de suelo para vivienda protegida «no tiene sentido», más allá de la suspensión temporal que pueda aplicar una comunidad autónoma, y sólo sirve para que el promotor suba el precio de la vivienda libre para compensar el menor precio de sus VPO. Para Galindo, la cuestión no es si se baja el módulo de VPO o no, ya que los promotores ya están ajustando costes y precios, sino reestablecer unas ayudas que hagan más fácil el acceso a la VPO y que compense comprarla frente a la vivienda libre, pese a las restricciones que acarrea.
CB Richard Ellis: ‘Hay que bajar el módulo’
Por su parte, el director de Residencial de CB Richard Ellis, Samuel Población, cree que la VPO «tiene sentido si se baja el precio del módulo». «Es la solución porque ahora mismo la vivienda protegida, con las dificultades de acceso que tiene excluye a muchos potenciales compradores, que se van a ir a la vivienda libre», asegura.
Respecto a la reserva de suelo para VPO, Población coincide con el presidente de APCE en que su reducción o supresión tiene «toda la lógica» desde el punto de vista empresarial, aunque considera que sería muy difícil tomar esta decisión desde cualquier Gobierno, pues sería una medida impopular y que tendría un coste social.
Sobre la posibilidad de recuperar estímulos a la compra, como señalaba Galindo, el responsable de Residencial de CB Richard Ellis cree, en cambio, que ya existe un IVA superreducido que debería animar a la vivienda e insiste en que «la clave es el precio».
¿El futuro de la VPO en alquiler?
Por su parte, el responsable de Análisis de Mercado de Sociedad de Tasación, César Hernández, cree que la vivienda de protección «sigue teniendo su validez independientemente de la situación económica que atraviese el sector». No obstante, añade que «para dotarla de contenido real, los precios administrativos fijados para esta modalidad de acceso (el módulo) deberían ir adaptándose a las situaciones generadas en cada momento, tanto a nivel macroeconómico como sectorial, algo que en estos momentos no sucede».
Hernández cree que «probablemente se observará una tendencia creciente hacia la modalidad de alquiler por encima de la de compra».
En esta misma línea, la Defensora del Pueblo, Soledad Becerril, elaboró un informe en marzo de 2013 en el que calculaba que en España hay al menos 10.000 viviendas protegidas desocupadas en condiciones de ser habitadas de inmediato, que no encuentran comprador por la imposibilidad de encontrar financiación para ello o por la existencia de viviendas libres asequibles por el mismo precio. Por ese motivo, Becerril pedía favorecer las VPO en alquiler frente a la venta y determinar además una renta de alquiler más asequible.
Fuente: Fotocasa
La difícil conjuntura econòmica actual ha provocat canvis en molts factors i fins i tot ha exterminat alguns clixés , gairebé tots relacionats amb el mercat immobiliari : entre d’altres , que el preu de l’habitatge mai baixa o que és millor comprar que llogar . Està demostrat en diversos estudis sociològics que Espanya és un país de compradors i no tant d’arrendataris , però , des de la punxada de la bombolla , les difícils possibilitats d’accedir a crèdit i el fort atur que afecta a la població estan fent canviar aquesta tendència . Tanmateix, una de les possibilitats que l’estat proporcionava el ciutadà com a mitjana eren habitatges protegits ( HPO ) .
Si el preu del metre quadrat de l’habitatge lliure era de 2.085,5 euros el 2007 , el de l’habitatge protegit es situava al voltant dels 1.071 euros , una diferència de més de 1014 euros . En l’últim trimestre del 2013, després de patir les conseqüències de l’esclat de la bombolla creditícia i , conseqüentment , immobiliària , la diferència entre habitatge lliure i protegit s’ha reduït fins als 364 euros , ja que el preu d’aquesta última s’ha mantingut congelat a tot i haver passat els anys més durs de la crisi .
Les estadístiques del Ministeri de Foment reflecteixen aquest canvi , sent un exemple clar el cas de Castella – la Manxa , on els preus s’han invertit i el metre quadrat de les VPO supera en més de 100 euros al de l’habitatge lliure .
Desapareixen les ajudes
L’estat de l’habitatge protegit és crític ja que en la majoria de casos no té sentit per als compradors , que ja no compten amb ajuts públics per accedir-hi , i per als promotors , que tampoc reben subvencions per construir aquests immobles .
La supressió de les ajudes es va produir mentre els preus de l’habitatge lliure i la VPO s’assimilaven . El Govern va suprimir les ajudes tant als préstecs hipotecaris per a la compra d’habitatges protegits , com a la promoció d’aquests habitatges en propietat en la Llei de Flexibilització i Foment del Mercat del Lloguer de l’Habitatge. El 2013 , el Govern va obrir la possibilitat que els promotors puguin desqualificar habitatges protegits sense vendre , gràcies al finançament d’anteriors plans estatals , per comercialitzar amb elles a través de lloguer i poder donar-los una millor sortida .
Desqualificació d’habitatges protegits de nova construcció
El Pla Estatal de Foment del Lloguer d’Habitatges, la Rehabilitació , Edificatoria , i la Regeneració i Renovació Urbanes , 2013-2016 , va permetre que durant un termini màxim de tres anys , es poguessin desclassificar els habitatges protegits de nova construcció o que havien estat rehabilitades per finalment destinar-les a la venda amb l’única condició que hagin transcorregut sis mesos des de la qualificació definitiva .
De fet , fa només vuit mesos, el Govern va incloure en la Llei de Reforma del Lloguer la possibilitat que les comunitats autònomes deixessin en suspens la reserva de sòl que havia d’albergar noves edificacions d’habitatge protegit
¿ Desmantellament de la VPO ?
En aquest context , el president de la patronal de promotors i constructors d’Espanya ( APCE ) , José Manuel Galindo , en declaracions a Europa Press , afirma que el fet que no hi hagi ajudes per l’habitatge protegit fa que aquesta perdi «bastant sentit» quan els preus de l’habitatge lliure s’aproximen als dels pisos de protecció . » L’habitatge protegit té un marc restrictiu d’accés- el comprador no pot revendre l’immoble fins passats uns anys , per exemple- que si no té ajudes a canvi perd tot l’atractiu «, afegeix .
El responsable de la patronal assegura que en aquesta situació la reserva de sòl per a habitatge protegit «no té sentit» , més enllà de la suspensió temporal que pugui aplicar una comunitat autònoma , i només serveix perquè el promotor pugi el preu de l’habitatge lliure per compensar el menor preu de les seves VPO . Per Galindo , la qüestió no és si es baixa el mòdul de VPO o no , ja que els promotors ja estan ajustant costos i preus , sinó restablir unes ajudes que facin més fàcil l’accés a la VPO i que compensi comprar- davant de la vivenda lliure , malgrat les restriccions que comporta .
CB Richard Ellis : ‘Cal baixar el mòdul ‘
Per la seva banda, el director de Residencial de CB Richard Ellis , Samuel Població , creu que la VPO «té sentit si es baixa el preu del mòdul» . «És la solució perquè ara mateix l’habitatge protegit , amb les dificultats d’accés que té exclou molts potencials compradors , que es van a anar a l’habitatge lliure» , assegura .
Pel que fa a la reserva de sòl per a VPO , Població coincideix amb el president de APCE en què la seva reducció o supressió té «tota la lògica » des del punt de vista empresarial , tot i que considera que seria molt difícil prendre aquesta decisió des de qualsevol Govern , ja que seria una mesura impopular i que tindria un cost social .
Sobre la possibilitat de recuperar estímuls a la compra , com assenyalava Galindo , el responsable de Residencial de CB Richard Ellis creu , en canvi, que ja hi ha un IVA superreduït que hauria d’animar a l’habitatge i insisteix que «la clau és el preu » .
El futur de la VPO de lloguer ?
Per la seva banda, el responsable d’Anàlisi de Mercat de Societat de Taxació , César Hernández , creu que l’habitatge de protecció » segueix tenint la seva validesa independentment de la situació econòmica que travessa el sector » . No obstant això , afegeix que «per dotar-la de contingut real , els preus administratius fixats per aquesta modalitat d’accés ( el mòdul ) haurien d’anar adaptant-se a les situacions generades en cada moment , tant a nivell macroeconòmic com sectorial , cosa que ara mateix no succeeix » .
Hernández creu que » probablement s’observarà una tendència creixent cap a la modalitat de lloguer per sobre de la de compra» .
En aquesta mateixa línia , la Defensora del Poble , Soledad Becerril , va elaborar un informe al març de 2013 en el qual calculava que a Espanya hi ha almenys 10.000 habitatges protegits desocupats en condicions de ser habitats immediatament , que no troben comprador per la impossibilitat de trobar finançament per a això o per l’existència d’habitatges lliures assequibles pel mateix preu . Per aquest motiu , Becerril demanava afavorir les VPO de lloguer enfront de la venda i determinar a més una renda de lloguer més assequible .
Font : Fotocasa
