A pesar de que el mercado inmobiliario se encuentra paralizado, son muchos quienes tienen en mente convertirse, en los próximos meses o años, en propietarios de una vivienda aprovechando la caída de precios experimentada desde 2007.
2013, tal y como fue 2012, será una gran año para comprar y muy malo para vender. Quien vende hoy en día su vivienda lo hace por pura necesidad, dicen los expertos. “Si no es necesario, mejor espera”. Por el contrario, quien compra lo hace por diferentes motivos: porque se independiza, crea una familia, busca una casa más grande, como inversión… Comprar para especular forma parte del pasado, ya que conseguir una ganancia inmediata como en plena burbuja inmobiliaria es imposible tal y como está el mercado.
Sea cual sea el motivo para adquirir una vivienda, conviene tener en cuenta varios aspectos antes de aventurarse en la que, sin duda, es la compra más importante y de mayor trascendencia de nuestras vidas.
1.-El comprador controla la negociación en la venta entre particulares. A diferencia de lo que sucedía en plena burbuja inmobiliaria, quien vende lo hace porque lo necesita y quien compra lo sabe. Esto le otorga una posición privilegiada para intentar conseguir el mejor precio posible por el inmueble. Hay herramientas que permiten conocer los descuentos medios que están pidiendo los potenciales compradores en los diferentes puntos de la geografía española. Desde el 30,5% que exigen en Lleida, al 19,5% de Cáceres o el 22,5% de Madrid. De media, muchos de quienes ponen a la venta sus viviendas están encontrando ofertas un 20% por debajo del precio inicial de venta.
2.- El poder de negociación se diluye cuando el vendedor es una entidad financiera. Los bancos tienen prisa en desprenderse de sus activos. Algunas entidades como el Santander (Altamira) o Sabadell (Solvia) han realizado ambiciosas rebajas de precios para dar salida a parte de sus inmuebles. Sin embargo, la banca sigue controlando la financiación. Decide a quién concede financiación y para qué inmuebles (los suyos), de ahí que la capacidad de negociación del comprador esté más limitada respecto a los particulares.
3.- Si va a comprar una vivienda, ya no podrá desgravarse en la declaración de la renta. Para una hipoteca media a 20 años, los compradores habrían conseguido desgravarse 27.120 euros, 54.240 si se aplicase la desgravación a los dos miembros de una pareja. Son dos cifras a tener en cuenta a la hora de negociar el precio final de venta de un inmueble.
4.- Lo mismo sucede con el IVA, impuesto que se aplica a la compra de viviendas de primera transmisión. El IVA ha subido del 4% al 10% y afecta mayoritariamente a los inmuebles en venta de las promotoras o a aquellas promociones a medio terminar adjudicadas a la banca y que las propias entidades se están encargando de finalizar. Según el comparador de productos financieros Helpmycash, el ahorro puede oscilar entre 6.000 euros para una hipoteca de 80.000 euros y los 30.000 euros para una de 400.000 euros. De nuevo, estos cálculos pueden servir como arma a la hora de negociar el precio, si bien muchas promotoras y entidades llevan meses utilizando en sus reclamos publicitarios el ahorro de dicho impuesto en los precios. En el caso de las segundas transmisiones, venta de inmuebles entre particulares y la inmensa mayoría de los pisos de los bancos, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que oscila entre el 7% y el 8%, dependiendo de la comunidad autónoma.
5.-Es necesario tener dinero ahorrado para poder comprar un piso que no esté en manos de la banca. Las entidades, salvo para inmuebles de su propiedad, sólo financian hasta el 80% del precio de tasación o de compraventa –el que sea más bajo-. Y eso en el mejor de los casos, tal y como advierten los expertos. De ahí la necesidad de contar con suficiente dinero ahorrado si se quiere comprar un inmueble en manos de un particular o una promotora. Hablamos de un 20% del importe de la tasación, además de un 10% adicional para los gastos derivados de la compraventa: escrituras, registro, notario… En total, un 30%. Así, por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros habría que tener ahorrados unos 60.000 euros.
6.-Si no dispone de ahorros, la decisión de compra estará limitada a los inmuebles en los balances de los bancos. El comprador conseguirá financiación por el 100% y en algunos casos incluso el banco también le dará dinero para cubrir los gastos. Sin embargo, posiblemente comprará por encima del precio de mercado. Algunos expertos calculan que los precios que ofertan los bancos están un 20% por encima de lo que piden los particulares. Es decir, puede acabar comprando más caro que si comprara la vivienda a un particular.
7.- Además, el hecho de que la banca controle la financiación puede llevar al comprador a adquirir una vivienda muy diferente a la que tenía en mente en cuanto a ubicación, superficie, incluso precio, etc. Simplemente comprará la vivienda para la que el banco le concede la hipoteca.
8.- No olvide informarse sobre la vinculación que le exige el banco cuando firma unahipoteca, así como si esta cuenta con alguna cláusula suelo. Respecto a la vinculación, de ella dependerá el diferencial a aplicar sobre el préstamo. Contratar un seguro de vida o seguro de hogar está a la orden del día. Sin embargo, hay entidades que también exigen la contratación de tarjetas de crédito con un consumo mínimo anual -que puede rondar los 3.000 euros- o aportaciones mínimas anuales a un plan de pensiones –en algunos casos de hasta 2.000 euros-. También es fundamental informarse sobre las comisiones que afectan a la hipoteca: apertura, cancelación, amortización total o parcial, subrogación…
9.-Una parte significativa de las caídas de precios se ha visto compensada por el imparable aumento de los diferenciales. Juan Villén, responsable de hipotecas de Idealista.com, calcula que, si desde máximos los precios han bajado entre un 30% y un 40%, el encarecimiento de las hipotecas «se ha comido” un 10% de esa caída. De hecho, el encarecimiento de los diferenciales ha sido tan brusco que, en 2011, su subida compensó la caída de los precios. Es decir, costó lo mismo comprar una vivienda en 2010 que un año después. Si sigue pensando que los precios seguirán bajando, tenga en cuenta que los diferenciales también seguirán subiendo.
10.- Cuidado con los pisos chollo. Por muy barato que sea el precio de venta, todos los inmuebles tienen un valor fiscal, o lo que es lo mismo, un precio mínimo de venta. Conocer dicho valor es muy importante para hacer frente a los impuestos derivados de la compra de una vivienda. Cuanto menor es dicho precio, menores son los impuestos que paga el comprador. Obviamente, no es lo mismo pagar un 7% sobre 50.000 euros que sobre 100.000. De ahí la importancia de que el comprador, antes de escriturar o aportar cualquier señal para reservar uno de estos ‘pisos chollo’ o una vivienda con un fuerte descuento, compruebe que el precio de venta no sea inferior al valor que dicho inmueble tiene para Hacienda ya que, de serlo, le será reclamada la diferencia en concepto de impuestos e intereses.
Fuente: Idealista.comTot i que el mercat immobiliari està paralitzat, són molts els que tenen en ment convertir, en els propers mesos o anys, en propietaris d’un habitatge aprofitant la caiguda de preus experimentada des de 2007.
2013, tal com va ser 2012, serà una gran any per comprar i molt dolent per vendre. Qui ven avui dia el seu habitatge ho fa per pura necessitat, diuen els experts. «Si no cal, millor espera». Per contra, qui compra ho fa per diferents motius: perquè s’independitza, crea una família, busca una casa més gran, com a inversió … Comprar per especular forma part del passat, ja que aconseguir un guany immediata com en plena bombolla immobiliària és impossible tal com està el mercat.
Sigui quin sigui el motiu per adquirir un habitatge, convé tenir en compte diversos aspectes abans de aventurar-se en la que, sens dubte, és la compra més important i de major transcendència de les nostres vides.
1.-El comprador controla la negociació en la venda entre particulars. A diferència del que succeïa en plena bombolla immobiliària, que ven ho fa perquè ho necessita i qui compra ho sap. Això li atorga una posició privilegiada per intentar aconseguir el millor preu possible per l’immoble. Hi ha eines que permeten conèixer els descomptes mitjans que estan demanant els potencials compradors en els diferents punts de la geografia espanyola. Des el 30,5% que exigeixen a Lleida, del 19,5% de Càceres o el 22,5% de Madrid. De mitjana, molts dels que posen a la venda els seus habitatges estan trobant ofertes un 20% per sota del preu inicial de venda.
2. – El poder de negociació es dilueix quan el venedor és una entitat financera. Els bancs tenen pressa a desprendre dels seus actius. Algunes entitats com el Santander (Altamira) o Sabadell (Solvia) han realitzat ambicioses rebaixes de preus per donar sortida a part dels seus immobles. No obstant això, la banca segueix controlant el finançament. Decideix a qui concedeix finançament i per a quins immobles (els seus), per aquest motiu la capacitat de negociació del comprador estigui més limitada respecte als particulars.
3. – Si va a comprar un habitatge, ja no podrà desgravar en la declaració de la renda. Per a una hipoteca mitjana a 20 anys, els compradors haurien aconseguit desgravar 27.120 euros, 54.240 si s’apliqués la desgravació als dos membres d’una parella. Són dues xifres a tenir en compte a l’hora de negociar el preu final de venda d’un immoble.
4. – El mateix passa amb l’IVA, impost que s’aplica a la compra d’habitatges de primera transmissió. L’IVA ha pujat del 4% al 10% i afecta majoritàriament als immobles en venda de les promotores o aquelles promocions a mig acabar adjudicades a la banca i que les mateixes entitats s’estan encarregant de finalitzar. Segons el comparador de productes financers Helpmycash, l’estalvi pot oscil·lar entre 6.000 euros per a una hipoteca de 80.000 euros i els 30.000 euros per a una de 400.000 euros. De nou, aquests càlculs poden servir com a arma a l’hora de negociar el preu, tot i que moltes promotores i entitats fa mesos utilitzant en els seus reclams publicitaris l’estalvi d’aquest impost en els preus. En el cas de les segones transmissions, venda d’immobles entre particulars i la immensa majoria dels pisos dels bancs, s’aplica l’impost de transmissions patrimonials (ITP), que oscil·la entre el 7% i el 8%, depenent de la comunitat autònoma.
5.-Cal tenir diners estalviats per poder comprar un pis que no estigui en mans de la banca. Les entitats, excepte per a immobles de la seva propietat, només financen fins al 80% del preu de taxació o de compravenda-el que sigui més baix-. I això en el millor dels casos, tal com adverteixen els experts. D’aquí la necessitat de comptar amb suficients diners estalviats si es vol comprar un immoble en mans d’un particular o una promotora. Parlem d’un 20% de l’import de la taxació, a més d’un 10% addicional per les despeses derivades de la compravenda: escriptures, registre, notari … En total, un 30%. Així, per exemple, per a un habitatge de 200.000 euros caldria tenir estalviats uns 60.000 euros.
6.-Si no disposa d’estalvis, la decisió de compra està limitada als immobles en els balanços dels bancs. El comprador aconseguirà finançament pel 100% i en alguns casos fins i tot el banc també li donarà diners per cobrir les despeses. No obstant això, possiblement comprarà per sobre del preu de mercat. Alguns experts calculen que els preus que ofereixen els bancs estan un 20% per sobre del que demanen els particulars. És a dir, pot acabar comprant més car que si comprés l’habitatge a un particular.
7. – A més, el fet que la banca controli el finançament pot portar el comprador a adquirir un habitatge molt diferent de la que tenia en ment quant a ubicació, superfície, fins i tot preu, etc. Simplement comprarà l’habitatge per al qual el banc li concedeix la hipoteca.
8. – No oblideu informar sobre la vinculació que li exigeix el banc quan signatura una hipoteca, així com si aquest compte amb alguna clàusula sòl. Respecte a la vinculació, d’ella dependrà el diferencial a aplicar sobre el préstec. Contractar una assegurança de vida o assegurança de llar està a l’ordre del dia. No obstant això, hi ha entitats que també exigeixen la contractació de targetes de crèdit amb un consum mínim anual-que pot rondar els 3.000 euros-o aportacions mínimes anuals a un pla de pensions-en alguns casos de fins a 2.000 euros-. També és fonamental informar-se sobre les comissions que afecten la hipoteca: obertura, cancel · lació, amortització total o parcial, subrogació …
9.-Una part significativa de les caigudes de preus s’ha vist compensada per l’imparable augment dels diferencials. Joan Villén, responsable d’hipoteques de Idealista.com, calcula que, si des de màxims els preus han baixat entre un 30% i un 40%, l’encariment de les hipoteques «s’ha menjat» un 10% d’aquesta caiguda. De fet, l’encariment dels diferencials ha estat tan brusc que, el 2011, la seva pujada compensar la caiguda dels preus. És a dir, va costar el mateix comprar un habitatge el 2010 que un any després. Si segueix pensant que els preus seguiran baixant, tingui en compte que els diferencials també seguiran pujant.
10. – Compte amb els pisos ganga. Per molt barat que sigui el preu de venda, tots els immobles tenen un valor fiscal, o el que és el mateix, un preu mínim de venda. Conèixer aquest valor és molt important per fer front als impostos derivats de la compra d’un habitatge. Com més baix és aquest preu, menors són els impostos que paga el comprador. Òbviament, no és el mateix pagar un 7% sobre 50.000 euros que sobre 100.000. Per això és important que el comprador, abans d’escripturar o aportar qualsevol senyal per reservar un d’aquests ‘pisos ganga’ o un habitatge amb un fort descompte, comprovi que el preu de venda no sigui inferior al valor que aquest immoble té per a Hisenda ja que, de ser-ho, li serà reclamada la diferència en concepte d’impostos i interessos.
Font: Idealista.com
Categorías: Consejos
