En Finques Rubio seguimos recibiendo muchas consultas relacionadas con la afectación que el Coronavirus y emergencia sanitaria, junto con todas las consecuencias de ellas derivadas, pueden provocar en sus compras, ventas o alquileres de inmuebles. Por ello, junto con la inestimable ayuda del Col·legi d’Apis, hemos publicado esta guía con las preguntas y respuestas más frecuentes que esperamos os resulte muy útil.
1.- ¿Se pueden visitar las viviendas para realizar reportajes fotográficos de las mismas?
No, la limitación impuesta por el Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de Marzo, implica poder ir al puesto de trabajo, no realizar actuaciones derivadas del trabajo que requieran desplazamientos. Hay que tener presente que lo que persigue la normativa es evitar la movilidad y reducirla al mínimo imprescindible
2.- ¿Puedo utilizar las zonas comunes de los edificios o de la urbanización (parques, instalaciones deportivas, etc…)?
No. Aunque la prohibición habla en concreto de la vía pública, el objetivo de la normativa es evitar la concentración de personas y cualquier actividad conjunta en zonas comunes, ya sean abiertas o cerradas.
3.- Se ha dado el preaviso para finalizar un alquiler y ha coincidido con el periodo de estado de alarma. ¿Qué sucede en este caso?
En este caso no va a poder realizarse ni la entrega de la posesión, ni la verificación del estado del piso ni tampoco anotar las lecturas de los contadores, por lo que se recomienda al inquilino que gestione telemáticamente la renuncia firmada, añadiendo foto de los contadores a los que pueda acceder y/o últimas facturas de los suministros.
El propietario deberá acusar recibo advirtiendo que queda pendiente la verificación del estado del inmueble, para cuando finalice el estado de alarma, y la devolución de la fianza, debido a la suspensión de los trámites administrativos. La renuncia implica que no podrán cobrarse más mensualidades.
4.- No se ha realizado el preaviso y tendría que realizarse durante el estado de alarma. ¿Qué sucede en este caso?
En este caso debe comprobarse si el contrato puede entrar en tácita reconducción (prórroga automática) mes a mes. Si es así, lo que aconsejamos es enviar el preaviso una vez haya acabado el periodo de alarma.
Si no estáis seguros de que la tácita reconducción sea mes a mes, ya que podría ser para un espacio de tiempo más amplio, recomendamos enviar la notificación (por ejemplo a través de burofax online) de finalización de contrato y comunicar al interesado que, debido a una situación de fuerza mayor, la entrega de la posesión se aplaza hasta la finalización de la restricción de la libre circulación, avisando que los plazos que puedan transcurrir, más allá de lo que disponía el contrato, se considerará un prórroga.
Cuando se pueda volver a circular libremente, se concretará la entrega de las llaves mediante una nueva notificación.
5.- El piso está vacio y la entrega de llaves coincide con la restricción de la libre circulación. ¿Qué sucede en este caso?
En este caso es donde encontramos la mayor dificultad, debido a que la entrega de llaves implica la entrega de la posesión y debido a las limitaciones de la libre circulación, esto no puede producirse de manera que por motivos de fuerza mayor, se ha de aplazar la entrega de llaves hasta que finalice la prohibición.
6.- En esta nueva situación, ¿el propietario tiene la obligación de aceptar una rebaja temporal del alquiler?
No. La LAU no prevé la rebaja temporal de las mensualidades del alquiler. De todas manera entre propietario e inquilino, se puede acordar una rebaja de la renta de alquiler durante un periodo pactado.
7.- ¿Puedo firmar un contrato en estos momentos?
No. Debido a la limitación de la libre circulación, los clientes no pueden salir a firmar un contrato, ni pueden concertar o mantenes reuniones.
8.- ¿Podemos firmar un contrato a través de firma electrónica?
Siempre que todas las partes dispongas de las herramientas de la firma electrónica, es posible, aunque debido a esta situación excepcional, recomendamos no hacerlo. Cabe recordar que un .pdf escaneado no es una firma electrónica.
9.- ¿He de ingresar la fianza dentro de los plazos establecidos?
Todos los plazos procesales y administrativos ha sido suspendidos durante el estado de alarma. El ingreso de las fianzas entra dentro de este apartado.
De todas maneras, la Cambra de la Propietat Urbana, ha definido un procedimiento especial de ingreso de las mismas. Para utilizarlo se deberá contactar telefónicamente con la Cambra.
10.- ¿Puedo pedir hora en el notario?
El notario únicamente estará disponible para casos urgentes. Tendréis que contactar con la notaría por email o teléfono y será el notario quien valorará la urgencia.
De todas maneras, el Consejo del Notariado ha aconsejado reducir al máximo la autorización de documentos notariales, excepto las situaciones graves que no permitan un aplazamiento como situaciones de enfermedad. En este caso se deberán adoptar la medidas sanitarias requeridas.
11.- ¿Qué sucede con el cumplimiento de las fechas en los contratos de arras o de otro tipo dentro del periodo de estado de alarma?
Las relaciones contractuales establecidas no han recibido ninguna mención dentro del Real Decreto Ley, por lo que quedan dentro de los criterios interpretativos y de la buena voluntad de las partes para llegar a un acuerdo.
Sólo la Disposición Adicional 4 del Decreto, suspende todos los plazos de prescripción en todas las acciones y derechos durante el periodo de vigencia del estado de alarma y de sus prórrogas.
Nuestra opinión es que las excepcionales circunstancias en las que nos encontrarmos, pueden provocar el incumplimiento de algunas obligaciones contractuales por motivo de fuerza mayor. Por ello recomendamos tratar que ambas partes den consentimiento a la suspensión de los plazos, hasta que finalice la situación.
A su vez recomendamos obtener el consentimiento de manera telemática, debido a la imposibilidad de reunir a las partes.
12.- ¿Pueden atenderse clientes en las oficinas inmobiliarias?
No, el Real Decreto Ley en su artículo 7 establece la limitación a la libre circulación de personas y no lo permite, ya que las actividades de las agencias inmobiliarias no entran dentro de las excepciones previstas.
No se puede recoger documentación ni mantener contactos, lo que implica que las oficinas estén cerradas al público.
13.- ¿Pueden enseñarse pisos?
No, por el motivo anterior. Las características de la tarea del agente inmobiliario requieren en muchas ocasiones, el contacto personal, por lo que entrarían dentro de las prohibiciones del Real Decreto y las recomendaciones sanitarias.
