La regulación de precios del alquiler en Cataluña, vigente desde marzo de 2024 en 140 municipios y ampliada a otros 131 en octubre del mismo año, ha estabilizado las rentas en términos generales. Sin embargo, ha generado una consecuencia negativa significativa: la drástica reducción de la oferta de viviendas en alquiler. Datos de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona (CPUB) indican que el número de nuevos contratos firmados en Barcelona y en el resto de Cataluña ha disminuido notablemente, registrando por primera vez un saldo negativo en la capital catalana, excluyendo el periodo de la pandemia. Esto implica que, aunque los precios bajan debido a la regulación, la oferta se reduce por la misma legislación.
En el tercer trimestre de 2024, Barcelona experimentó una caída del 5,73% en la firma de nuevos contratos de alquiler en comparación con el trimestre anterior, y una disminución interanual del 16,23%. Si se compara con 2019, la reducción es aún más pronunciada, alcanzando el 40,6%. En el resto de Cataluña, excluyendo Barcelona, la caída intertrimestral fue del 8,23%, y del 11,64% en comparación con el tercer trimestre de 2023. Desde 2019, la contracción en el volumen de nuevos alquileres fuera de la capital ha sido del 25,82%.
Además, en Barcelona, el número de contratos firmados y cancelados generó un saldo negativo de 58 unidades en el tercer trimestre de 2024, un fenómeno sin precedentes en los datos recopilados. El número de fianzas depositadas, un indicador clave de la actividad del mercado de alquiler, también mostró una tendencia a la baja constante.
Diversos factores explican esta situación. La reforma de los contratos de alquiler de 2019, que extendió la duración de los contratos de tres a cinco o siete años, junto con las normativas catalana y estatal que han limitado las rentas, han desincentivado la rotación del parque de vivienda en alquiler. Esto ha provocado una menor disponibilidad de viviendas y una migración de la oferta hacia otros segmentos o fuera del mercado residencial.
El informe de la CPUB también destaca que la oferta de viviendas en alquiler se redujo un 13% en Cataluña en el segundo trimestre de 2024, con una disminución especialmente notable en el Área Metropolitana de Barcelona, donde el mercado de alquiler se contrajo un 20% interanual. En otras regiones de Cataluña, la caída de la oferta fue del 18% en la Región Metropolitana de Barcelona y del 7% en el resto del territorio.
Mientras tanto, la contracción del mercado ha tenido un efecto limitado en la reducción de precios. En Barcelona, el precio medio del alquiler cayó un 3,24% interanual en el tercer trimestre de 2024, mientras que en el resto de Cataluña, excluyendo la capital, se registró un ligero incremento del 1,22%. En lugar de facilitar el acceso a la vivienda, el control de alquileres ha provocado una mínima reducción de precios pero una significativa disminución de la oferta disponible, dejando menos opciones para los inquilinos y generando un mercado más tensionado.
Los datos de fianzas constituidas también reflejan esta tendencia. En Barcelona, el número de fianzas depositadas pasó de 7.937 en el segundo trimestre de 2024 a 7.484 en el tercero, una reducción del 5,73%. A nivel interanual, el descenso es del 16,23%, mientras que, si se compara con 2019, la caída alcanza el 40,6%. En el resto de Cataluña, el número de contratos registrados cayó un 11,64% interanual y un 25,82% en comparación con 2019.
La regulación de los precios del alquiler en Cataluña ha reducido las rentas en los primeros 140 municipios considerados de mercado tensionado, donde reside el 80% de la población. Durante el tercer trimestre de 2024, los precios cayeron un 0,9% en estas localidades respecto al mismo periodo del año anterior, con descensos del 3,2% en Barcelona y del 1,1% en el conjunto de la comunidad. En contraste, en las zonas sin regulación, los precios aumentaron un 6,1% en el mismo periodo, según los datos del registro de fianzas del Incasol publicados por la Generalitat.
El alquiler medio en Cataluña es de 829 euros mensuales, aunque varía según la zona. En los municipios con regulación se sitúa en 877,9 euros, mientras que en Barcelona alcanza los 1.133 euros, con grandes diferencias entre distritos: en Nou Barris el precio medio es de 767 euros al mes, mientras que en Sarrià asciende a 1.639 euros. En las localidades no reguladas, donde predominan poblaciones más pequeñas, la media es de 623 euros mensuales.
Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cataluña, explica que, aunque es comprensible que los precios estén bajando, la situación es similar a la de 2020: «En el corto y medio plazo hay un efecto reactivo de bajada de precio del alquiler pero también hay una bajada de la oferta. Es como con la golden visa, entre que lo anuncian y se aplica es cuando más efecto ha tenido. Eso no significa que el resultado va a ser bueno a largo plazo».
Sala añade que, tras el anuncio de la Generalitat en junio de 2023 sobre la limitación de alquileres en zonas tensionadas, que no se aplicó hasta marzo de 2024, las rentas de los contratos se dispararon, especialmente en esos 140 municipios. «La Generalitat, obviamente, hace la nota de prensa y el comunicado más político que puede, asegurando que los alquileres bajan. Pero se les olvida decir que también está bajando la oferta de manera drástica», sostiene el experto.
Con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario, Jordi Rubio Palau, CEO de Finques Rubio y Alfa Badalona, es especialista en la compraventa y alquiler de propiedades en Santa Coloma de Gramenet, Badalona y Barcelona. Es Licenciado y Master en Administración y Dirección de Empresas, API y Administrador de Fincas colegiado y miembro de varias asociaciones inmobiliarias.
