Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

La nueva Ley 4/2013, «de Medidas de flexibilización y fomento del Mercado de alquiler de viviendas», tiene como objetivo tratar de flexibilizar el mercado de alquiler para conseguir su necesaria dinamización, buscando el equilibrio entre las necesidades de la vivienda en alquiler y las garantías para los arrendadores que ponen sus vivienda en el mercado del alquiler, objetivo que pretende conseguir a través de la modificación de determinados preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, actuando sobre los siguientes aspectos:
• Reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la ley.
• Reduciendo de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, para dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
• Facilitando la recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido por lo menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
• Estableciendo la previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y reconociendo la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización en el caso de desistimiento.
• Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, el cual se regulará por Real Decreto.
Lo anterior ha supuesto la reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, «de Enjuiciamiento Civil», con la intención de dar solución a los problemas más acuciantes que están provocando los procesos de desahucio tras las últimas reformas de la anterior Legislatura, vinculando el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiera el requerimiento de pago o no compareciera para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide ratificar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los contratos anteriores sometidos a la Ley 29/1994, «de Arrendamientos Urbanos», continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que se aplicaba cuando se firmaron.
Asimismo, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, se aplicará el siguiente régimen a las ayudas de subsidio de préstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y subvenciones reguladas en los Planes Estatales de Vivienda qué efectos se mantengan a la entrada en vigor de esta Ley ya las ayudas de Renta Básica de Emancipación establecidas por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre:
1. Se mantienen las ayudas de subsidio de préstamos convenidos que se estuvieran percibiendo. Asimismo, se mantienen las ayudas reconocidas de subsidio de préstamos convenidos, con anterioridad al 15 de julio de 2012, que cuenten con la conformidad del Ministerio de Fomento al préstamo, siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde de la entrada en vigor de esta ley.
Quedan suprimidas y sin efecto el resto de las ayudas de subsidio al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda, y no se admitirán nuevos reconocimientos de ayudas de subsidiación de préstamos que procedan de concesiones, renovaciones, prórrogas, subrogaciones o de cualquier otra actuación protegida de los planes estatales de vivienda.
2. Las ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten conforme a la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, sólo podrán obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento a la entrada en vigor de esta Ley, y siempre que el beneficiario formalice el préstamo en un plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la misma.
3. Se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa RENOVE, acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2.013 a 2016. se suprimen y quedan sin efecto el resto de subvenciones acogidas a los Planes Estatales de Vivienda.
4. Las ayudas de Renta Básica de Emancipación reguladas en el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, que subsisten a la supresión realizada por el Real Decreto-Ley 20/2011, de 30 de diciembre y por el Real Decreto-Ley 20/2012 , de 13 de julio, se mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, desde 2013 hasta 2016.La nova Llei 4/2013, “de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas”, té com a objectiu tractar de flexibilitzar el mercat de lloguer per aconseguir la seva necessària dinamització, buscant l’equilibri entre les necessitats de l’habitatge en lloguer i les garanties per als arrendadors que posen els seus habitatge en el mercat del lloguer, objectiu que pretén aconseguir a través de la modificació de determinats preceptes de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, actuant sobre els següents aspectes:
• Reforçant la llibertat de pactes i donant prioritat a la voluntat de les parts, en el marc del que estableix el Títol II de la llei.
• Reduint de cinc a tres anys la pròrroga obligatòria i de tres a un la pròrroga tàcita, per tal de dinamitzar el mercat del lloguer i dotar-ho de major flexibilitat. D’aquesta forma, arrendadors i arrendataris podran adaptar-se amb major facilitat a eventuals canvis en les seves circumstàncies personals.
• Facilitant la recuperació de l’immoble per l’arrendador per destinar-lo a habitatge permanent en determinats supòsits, que requereix que hagués transcorregut al menys el primer any de duració del contracte, sense necessitat de previsió expressa en el mateix, dotant de major flexibilitat a l’arrendament.
• Establint la previsió que l’arrendatari pugui desistir del contracte en qualsevol moment, una vegada que hagin transcorregut al menys sis mesos i ho comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. I reconeixent la possibilitat que les parts puguin pactar una indemnització en el cas de desistiment.
• Es crea un Registre de sentències fermes d’impagaments de rendes de lloguer, el qual es regularà per Real Decret.
L’anterior ha suposat la reforma de determinats preceptes de la Llei 1/2000, de 7 de gener, “de Enjuiciamiento Civil”, amb la intenció de donar solució als problemes més apressants que estan provocant els processos de desnonament després de les darreres reformes de l’anterior Legislatura, vinculant el llançament a la manca d’oposició del demandat, de tal manera que si aquest no atengués el requeriment de pagament o no comparegués per oposar-se o aplanar-se, el secretari judicial dictarà decret donant per terminat el judici i produirà el llançament, enfront del sistema actual que impedeix ratificar el llançament fins que no se sàpiga si la vista s’ha celebrat o no. Aquestes modificacions obliguen a efectuar l’ajustament d’altres articles de la Llei d’Enjudiciament Civil.
Els contractes anteriors sotmesos a la Llei 29/1994, “de Arrendamientos Urbanos”, continuaran regint-se pel règim jurídic que s’aplicava quan es van signar.
Així mateix, a partir de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, s’aplicarà el següent règim a les ajudes de subsidi de préstecs, Ajudes Estatals Directes a l’Entrada i subvencions regulades en els Plans Estatals d’Habitatge quins efectes es mantinguin a l’entrada en vigor d’aquesta Llei i a les ajudes de Renda Bàsica d’Emancipació establertes pel Real Decret 1472/2007, de 2 de novembre:
1. Es mantenen les ajudes de subsidi de préstecs convinguts que s’estiguessin percebent. Així mateix, es mantenen les ajudes reconegudes de subsidi de préstecs convinguts, amb anterioritat al 15 de juliol de 2012, que comptin amb la conformitat del Ministeri de Foment al préstec, sempre que aquest es formalitzi pel beneficiari en el termini màxim de dos mesos des de l’entrada en vigor d’aquesta Llei.
Queden suprimides i sense efecte la resta de les ajudes de subsidi al préstec reconegudes dins del marc dels Plans Estatals d’Habitatge; i no s’admetran nous reconeixements d’ajudes de subsidi de préstecs que procedeixin de concessions, renovacions, pròrrogues, subrogacions o de qualsevol altra actuació protegida dels plans estatals d’habitatge.
2. Les ajudes Estatals Directes a l’Entrada que subsisteixen conforme a la Disposició Transitòria Primera del Real Decret 1713/2010, de 17 de desembre, només podran obtenir-se quan comptin amb la conformitat expressa del Ministeri de Foment a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, i sempre que el beneficiari formalitzi el préstec en un termini de dos mesos des de l’entrada en vigor d’aquesta.
3. Es mantenen les ajudes del programa de llogaters, ajudes a les àrees de rehabilitació integral i renovació urbana, rehabilitació aïllada i programa RENOVE, acollides als Plans Estatals d’Habitatge fins que siguin efectives les noves línies d’ajudes del Pla Estatal de Foment del Lloguer d’habitatges, la rehabilitació edificatòria i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016. es suprimeixen i queden sense efecte la resta de subvencions acollides als Plans Estatals d’Habitatge.
4. Les ajudes de Renda bàsica d’Emancipació regulades en el Real Decret 1472/2007, de 2 de novembre, que subsisteixen a la supressió realitzada pel Real Decret-Llei 20/2011, de 30 de desembre i pel Real Decret-Llei 20/2012, de 13 de juliol, es mantenen fins que siguin efectives les noves línies d’ajudes, del Pla Estatal de Foment del Lloguer d’Habitatges, la rehabilitació edificatòria i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016.